2015/6/9特集

建物(居住用)賃貸借契約の更新料について藤谷 幸生


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建物の賃貸借契約は、通常2年間の契約として、

期間満了のときに賃借人と賃貸人との合意に基づき、

次の2年間の更新契約を交わすのが一般的です。

 

更新契約の際、更新料が必要となる賃貸借契約が

多く見受けられます。

 

更新料の金額については、都道府県により異なりますが、

1ヶ月分~2ヵ月分新賃料相当額というのが一般的なようです。

(埼玉県では、1ヶ月分新賃料相当額が多いようです。)

 

但し、更新料の支払については、法律で定められているもの

ではないため、トラブルの原因となる場合もあります。

 

ここでは、更新料とはどのようなものか

ご説明したいと思います。

 

更新料の目的

更新料については、毎月支払う賃料とは別に契約更新

の際、賃借人が賃貸人に支払うものです。

 

賃貸人にとって長く住んでもらえることは、一番望ましい

ことです(賃料の延滞などのトラブルがない場合)。

 

しかし、賃貸物件の設備関係が老朽化などの不具合が生じ

れば、賃貸人の維持管理責任により、修繕しなければ

なりません。

 

毎月の賃料では補えない建物維持管理のための不足分

として、2年間の更新契約時に賃借人より補填して

いただいているようなものです。

 

更新料は新賃料相当額

冒頭に更新料は、1ヶ月分~2ヵ月分の新賃料相当額が

一般的ですと記載致しました。

 

賃料は当該賃貸借物件に対する税金の負担や経済事情の変動、

近傍類似の賃貸借物件の賃料の変動などにより、現在の賃料

が不相当となった場合、賃貸人と賃借人は、協議の上、

賃料を改定することができます。

 

但し、賃貸人と賃借人の間で賃料改定の合意が成立に至らず

更新契約を迎えた場合は、従来の賃料に対しての更新料と

なります。

 

法定更新の場合の更新料

賃貸人が賃貸借契約期間が満了したら賃借人に出て行って

もらいたい場合は、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに

更新しない旨の通知をしなければなりません。

 

この更新しない旨の通知をしないまま、契約期間が満了

すると、当然ですが契約は終了せず、

法律(借地借家法)上、契約は更新されます。

 

これを法定更新といいます。

法定更新されると期間の定めのない契約となります。

 

その際、合意更新ではなく、法定更新となれば、

賃貸人は賃借人に更新料を請求することは

難しくなります。

 

しかし、賃貸借契約書に『法定更新の場合でも更新料を支払う』

などの記載がされている場合は、賃借人は賃貸人に更新料を

支払わなければなりません。

 

更新料の支払いは1回だけで、その後は期間の定めのない

賃貸借契約となるため更新をしないまま契約が続きます。

 

法定更新については、賃貸借契約書に記載されている内容

により判断が分かれます。

 

ご契約の前に確認を行うことをお勧め致します。

 

更新料なしの賃貸物件

都市整備公団(UR)や住宅金融公庫から融資を借入れて建設した

賃貸物件などは、更新料は掛りません。

 

最近では更新料なしを表に出して募集している上記以外の

賃貸物件も多くなってきているようです。

 

その場合、更新時に更新料を頂かない代わりに、毎月の賃料に

更新料相当額を分割上乗せして賃料を設定していることがあり、

賃料が少し高くなっているかもしれません。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

更新料については、最初に賃貸借契約を締結する際には、

支払う必要がないため、あまり意識せず賃貸借契約を行って

しまうケースも見受けられます。

 

賃貸借契約を締結する前に、不動産会社に更新料

についての確認を行うことが重要です。

 

現在、更新料の支払いのある賃貸物件に長年お住まいの

方も多いと思います。

 

少しでも更新時の負担を抑えたい方には、

家賃の交渉(値下げ)をしてみることをお勧めいたします。

 

もしも、毎月の賃料を1,000円でも2,000円でも

値下げしていただければ、

2年間で24,000円または48,000円ほどの資金を

貯めることが可能なので、更新料に充当することができます。

 

繁忙期を過ぎた今月あたりは、賃料の交渉をしてみる

良いチャンスかもしれません。

 

但し、賃貸人にも現在の賃料でなければ運営していけない

事情があり、賃料の交渉が思うようにいかない場合もあります。

 

交渉がうまくいかずに、更新料を支払い続けなければならない

状況になるのであれば思い切って、新築の一戸建購入を

検討するのも有りだと思います。

 

何故なら、住宅ローン(低金利)を利用して新築一戸建を購入

した場合、毎月の返済額が現在の賃料より安くなる

ケースも多く見受けられるからです。

 

もし、賃貸物件から売買(新築一戸建)物件のご購入を

ご検討の際は、ぜひ当社までご連絡下さい!

 

お問い合わせは、埼玉県川口市のハウス壱番館まで 

 

『一生懸命』お手伝いをさせて頂きます。

 

 

埼玉の不動産 ハウス壱番館の藤谷でした^^