2014/6/20特集

現在のお家をご売却・住み替えをお考えの方へ藤谷 幸生


買い替え・住み替え

現在のお家をご売却する・住み替えを考えて
いる方々の理由として、『家族が増えて今の
家では狭い』『もっと通勤に便利な場所に住
みたい』など、理由は人それぞれ異なります
が、現在よりも暮らしやすくするために、住
み替えをすることには変わりません。

 

住み替えを希望通りに進めて行ければ最高で
すが、なかなか思い通りに行かない場合もあ
ります。

 

まずは、現在のお家がどれくらいの金額でご
売却出来るのか?現在住宅ローンがある場合、
残高がいくら残っているのか?預貯金から無
理なく支払うことができる金額?など、現在
の状況を把握して進めましょう。

 

★査定の依頼

現在のお家を、不動産会社にどれくらいの金額
でご売却出来るのか、査定をしてもらう必要が
あります。

 

その会社がどのような販売活動をしているのか?
こちらの希望条件をしっかり聞いてくれる会社
なのか?

 

慎重に不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社が決まったら、ご売却の前に不動産
会社と媒介契約を結びます。

 

媒介契約には『専属専任媒介』『専任媒介』
『一般媒介』の3つの契約方法があります。

 

『専属専任媒介』と『専任媒介』は1社だけに
依頼する媒介契約で、不動産流通機構への登録
・定期的に売却状況報告をしなければならず、
不動産会社の売却活動にも力が入りやすい傾向
があります。

 

『一般媒介』は複数の不動産会社へ依頼できる
媒介契約です。

 

不動産会社が競い合って売却活動をするので、
売却活動が活発になる傾向もありますが、他社
で契約が成立してしまえば、媒介契約も終わっ
てしまうので、あまり積極的に売却活動をしな
い不動産会社もあるかもしれません。

 

よく検討して媒介契約を選択致しましょう。

 

★売却時期と購入時期

年間を通して、年末(12月)と年度末(3月)は
転勤やお子様の学校の関係でお引越しの多い季節です。

 

その時期に合わせて、売却活動を行うのも一つの方法です。
購入者を早く見つけられる時期ともいえるでしょう。

 

現在のお家を少しでも高く売りたいのであれば、ご売却
が先といえるでしょう。

 

希望の金額で購入してもらえる購入者を多少の時間が
かかっても探していく方法です。

 

購入者との契約内容(引き渡し期日)によっては、一時的
に仮住まいが必要となりますが、ゆっくりと希望の購入
不動産を探していくことが出来ます。
より慎重で安全な方法といえるでしょう。

 

ただ購入不動産が見つからないのに、現在のお家を先に
売るのはいやだ。
ということであれば、ご購入先行により希望の購入不動産
が見つかってから売却活動を行う方法です。

 

但し、その際は、希望の売却金額は、望めない場合が多い
ようです。
購入不動産の売主も早く、確実に購入してもらえる購入者
を望んでいます。
住宅ローンを利用される場合、金融機関より住宅ローンが
否認さた場合の白紙解約の適用はありますが、ご売却不動産
が売れなかった場合などの停止条件付契約は、まず応じて頂
けないでしょう。

 

したがって、即売らなければならなくなります。
売却金額が下がっても、買取業者に買い取ってもらう方法です。
通常価格よりも20%~30%程お安くなってしまう場合もありま
すが、買取業者ですので、ローンが通らないから白紙解約にな
る心配や、引き渡し後の瑕疵担保責任を負わない特約も可能な
場合もあります。

 

どちらの方法も、メリット・デメリットがあります。
希望の条件に合わせて、慎重にご検討して頂くことが必要です。

 

★住み替え(買い替え)ローンの利用も可能

ご売却不動産に住宅ローンがまだ残っている場合、売却金額及び
預貯金など加算して完済できれば良いのですが、今より不動産の
価格が高い時に購入された方など、どうしても住宅ローンが残っ
てしまう場合も多いようです。

 

その際、住み替え(買い替え)ローンをご利用することが可能です。
金融機関によって異なりますが、購入不動産の担保評価(価格)
に対して、1.5倍又は2倍%を上限に、購入金額+諸費用+住宅ローン
残債分を購入不動産を担保することで融資してもらえるローンです。

 

例えば、①購入金額:3000万円 

 

②関連諸費用:300万円(購入時に伴う、登記料・金融機関の保証料
・火災保険料・事務手数料・仲介手数料など) 

 

③住宅ローン残債分:1200万円の場合、合計金額:4500万円
(①購入金額:3000万円×1.5倍)の融資を得て、売却不動産の住宅
ローン全額完済と購入不動産及び関連諸費用に充当することが出来ます。

 

その際、ご売却不動産とご購入不動産の決済を同時に行うなどの条件と
なります(ご売却不動産のお引渡しについて、決済日より7~10日間程
猶予期間を購入者よりご承諾して頂くご契約を行って下さい)。

 

まとめ

金融機関の審査内容や申込者の年収などにより、融資金額が制限される
場合もありますので、金融機関との間で、住宅ローン事前審査(相談)
を行って頂くことをお勧め致します。

 

お家をご売却・住み替えをお考えの際、少しでもご参考にして頂ければ
と思います。

 

埼玉の不動産 有限会社ハウス壱番館の藤谷でした。^^