2017/10/9特集

フラット35が団信付きにリニューアル!!鈴木智


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民間金融機関と住宅金融支援機構が共同で提供している
長期固定金利の住宅ローン、フラット35が、
平成29年10月1日受付分から制度改正されています。
内容の一つとして「団信付き」になった事があげられます。

 

今までのフラット35でも団信は別途契約であったのですが、
住宅ローンの返済とは別に支払う必要がありました。(しかも年払い)

 

3,000万円の借り入れでは、
一年目の団信は10万円を超える支払いとなるので
大きな負担となる事が多く
これを理由として、民間の住宅ローンを選択していた人もいたかと思います。

 

このような負担を減らすために、民間の住宅ローンと同じように
毎月の返済額に、この団信の保険料を組み込むように改正されました!
そこで、今回はフラット35の改正についてまとめてみました!

 

 

 

そもそも団信とは・・・?

団信とは、団体信用生命保険の略称で
住宅ローン専用の生命保険の事です。
この保険に加入していれば、
住宅ローンを組んだ方に万が一の事があった場合(死亡等)に
住宅ローンの残金が保険金で清算されるため、
残された家族が安心して引き続きマイホームに住んでいられます。

 

 

 

改正1 団信の別払いが不要に!

旧制度の機構団信特約制度が
新制度の新機構団体信用生命保険制度となり
冒頭でも書きましたが、毎月の返済とは別に
年払いであった団信が、毎月の返済額に組み込まれました。

 

毎月の返済額に組み込まれるという事で
通常のフラット35よりも金利が若干高く(+0.28%)なりますが
それでも今までの制度で同じ額を借りて団信に加入していた場合と
新しい制度で同じ額を借りた場合とでは約35万円安くなります。
※借入額3,000万円(物件価格の9割以下)、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし
借入金利年1.08%(旧制度)、借入金利1.36%(新制度)で試算。

 

団信の支払いは、年払いだったため
支払いを忘れてしまい無保険状態に陥るリスクもなくなりました。

 

 

 

改正2 保障内容の充実

高度障害から身体障害保障へ

今までは、高度障害及び死亡の場合に保険適用となっていましたが
新機構団信では、身体障害保障及び死亡の場合に変更になりました。

 

身体障害保障は、保障開始日(フラット35利用開始日)以降に
身体障害者福祉法に定める1級や2級に該当し、かつ
同法に基づき、障害の級別が1級又は2級である身体障害者手帳の交付が
あった場合に適用されます。

 

例えば、

・片側半身がマヒし、片側の手足がほとんど機能しない(2級)

・緑内障で視力低下し、矯正後視力が右0.01、左0.03となった(2級)

・心臓ペースメーカーを利用し、日常生活が極度に制限された(1級)

・腎臓機能障害で人工透析中に、日常生活が極度に制限された(1級)

 

と、いった場合等です。※()内は身体障害認定等級
今まで保障されていなかったことに驚く方もいるかもしれないですね。

 

他にも、身体障害者福祉法に定める2つ以上の障害に重複して該当し
身体障害者手帳(等級1、2)の交付があった場合も保障されます。
障害の詳細については、厚生労働省のHP等の身体障害者等級表をご参照下さい。

 

逆に保障されなくなった例もあります。
言葉による意思疎通が出来なくなった場合等です。
利用される場合は、よく確認してから申し込みをしましょう。

 

 

三大疾病付機構団信も新三大疾病付機構団信へ

また、三大疾病付機構団信が新三大疾病付機構団信となり
内容が高度障害から身体障害保障へ変更、更に介護保障が加わりました。

 

介護保障は、保障開始日(フラット35利用開始日)以降に
公的介護保険制度による要介護2から要介護5に
該当していると認定された場合、もしくは
引受保険会社の定める所定の要件を満たすことが
医師による判断で確定された場合に適用されます。

 

例えば、

・食事、排せつ、入浴、衣服の着脱に介助が必要な状態

・松葉杖や手すり等で支えても、一人では歩行ができない状態

 

と、いった場合等です。

 

他にも、40歳未満の方など、公的介護保険制度で
要介護認定を受ける事が出来ない方であっても
保険会社所定の要介護状態に該当した場合に適用される事があります。
要介護状態の詳細については、
公益財団法人生命保険文化センターの介護保障ガイドをご参照下さい。

 

要介護状態となる方は年々増加傾向にありますが
要支援1要支援2要介護1状態が特に増えてきています。
適用になるのは、あくまで要介護2から要介護5になるので
こちらも利用される場合はよく確認をしてから申し込みをしましょう。

 

また、三大疾病付きの場合は
新機構団信付きのフラット35の借入金利に+0.24%で利用出来ますが
上記の試算例と同じ計算をした場合、実質5万円弱の値上げになっています。
※平成29年10月の金利は、1.36%なので、1.6%になります。

 

 

 

フラット35Sはどうなる?

フラット35Sは、耐震性や省エネルギー性に優れている住宅向けに
フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

 

旧制度ではAプランの10年間金利0.3%引き下げと
Bプランの5年間金利0.3%引き下げがありました。

 

この金利引き下げが0.25%に縮小されました。

 

とはいえ、この金利引き下げが縮小というデメリットも
旧制度時のトータル返済額と比べると安くなります。
(上記の試算例と同じ計算の場合に約20万円安くなります。)

 

 

 

団信未加入も選択可

健康上の理由等で団信に加入出来ない方等も
フラット35は利用出来ます。
その際は、新機構団信付きフラット35の金利から-0.2%でご利用いただけます。
※平成29年10月の金利は、1.36%なので、1.16%になります。

 

団信未加入の場合では
実質金利が0.08%上がっている状態です。

 

 

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

 

生まれ変わったフラット35。
年払いの団信が金利に含まれる事で、未払いのリスクがなくなり
かつ、支払い総額が安く、保障が充実しました。

 

フラット35Sも金利の引き下げが縮小されましたが
同じように支払い総額が安くなり、保障も同じように充実しました。

 

新三大疾病付機構団信では若干値上げになったとはいえ、
身体障害保障への変更や介護保障の追加もあるので
検討の余地は十分にある商品です。

 

団信未加入の場合だけ、
特別な変化がなく0.08%金利上乗せとなっていますが
民間の住宅ローンでは必須の団信を
健康上の理由で申し込むことが出来ない方等の
救済措置として利用価値はあるかと思います。

 

申し込み内容によっては若干値上げとなりましたが
それでも大きな魅力がある商品へと変わったのではないでしょうか?

 

35年間安心の固定金利を利用したいと思っていても
団信等の理由で民間の住宅ローンを申し込みしようとしていた方、
また、既に民間の住宅ローン、フラット35を利用していた方も
改めてフラット35の利用や借り換え等を検討してみてはいかがでしょうか?

 

 

 埼玉の不動産 ハウス壱番館の鈴木でした^^