2014/5/27住宅ローン

何がひっかかるの?住宅ローンの審査6つのポイント坂口修


住宅ローンの審査6つのポイント

立地よし・価格よし・将来性よし。

 

自分が想い描いていた理想の素敵な物件を見つけて、
最後の最後で住宅ローンの審査にひっかかってしまったら、
これまでの契約や行動が水の泡に・・・。

 

物件は生き物ですから、その時に購入の決断をしないと、
次きたときにはなくなってしまっているというのも良くあることです。

 

今回は、そんな悲劇に陥らないために、住宅ローンの審査ポイントに
ついて詳細に解説していきましょう。

 

住宅ローンの審査で見られる6つのポイント

 

1.申込時年齢と完済時の年齢

 

住宅ローンでまず肝となるのが、“年齢”です。

 

申し込みの時には、20歳を超えて成人かどうか。
また、この先返済にまわせるだけの仕事をして、返せるのかどうか
を見られます。(※65歳を超えていると一般的には厳しいと言われています。)

 

また、完済時の年齢が80歳を超えている場合はNGとなってしまうようです。

 

2.年収と返済負担率

 

年齢がクリアであれば、次に見られるポイントが

年収と、返済負担率です。

 

 

これからマイホームを購入しようと考える人にとって、
一番の悩みは「私なら、いくらまで借りることができるんだろう?」
という点でしょう。

 

金融機関がいくら貸してくれるのかは、この返済負担率をみられます。

 

 

※返済負担率とは?

 

返済負担率は毎月の返済額を12倍して年間の返済額を算出し、
その年間の返済額を年収で割って求めたものです。

 

 

実際の例で、返済負担率の計算をしてみましょう!

 

 

【設定条件】

 

 

A男さんは30歳で年収600万円。
3,500万円でとても気に入った物件を見つけました。
変動金利2%で、期間35年のローンを組み、
元利均等返済で申し込んだと仮定すると・・・

 

 

【計算式】

 

 

※金利年2%を、月利に変換 0.02÷12=0.00167 約0.16% 
※毎月の利子は、35,000,000円×0.16%=56,000円
※35,000,000円÷35年間÷12ヶ月=83,333円

 

 

毎月返済額 83,333円+56,000円=139,333円

年間返済額 139,333円×12ヶ月=1,671,996円

1,671,996円÷6,000,000円≒27.8%(返済負担率)

 

 

上記計算で求めた27.8%が返済負担率ということになります。
また返済負担率は年間の全ての借り入れの年間返済額の合計
なりますのでご注意ください。

 

不動産業界では、年収の5倍~6倍が物件購入の目安といわれていました。
返済負担率が、何%だったから大丈夫というものは金融機関により
異なるので一概には言えませんが、ひとつの指標としてみるのは
いいかもしれませんね。

 

 

3.債務(借金)状況

 

 

先ほどの返済負担率では、購入しようとしている物件以外にも
今まで利用したクレジットカードなど、借り入れ金も返済金に合算して
計算されてしまいます。

 

それでは、A男さんの例でみてみましょう。

 

 

【設定条件】

 

 

A男さんは30歳で年収600万円。
3,500万円でとても気に入った物件を見つけました。

 

変動金利2%で、期間35年のローンを組み、
元利均等返済で申し込んだのですが、学生時代に
借りた奨学金があり、毎月3万円の返済が35年分あると
仮定すると・・・

 

 

【計算式】

 

 

毎月返済額 83,333円+56,000円+30,000円=169,333円

年間返済額 169,333円×12ヶ月=2,031,996円

2,031,996円÷6,000,000円≒33.8%(返済負担率)

 

 

返済負担率が、27.8%から33,8%まで跳ね上がってしまいました。
仮に、金融機関が返済負担率30%までとしていた場合、
これで住宅ローンが通らなくなってしまう可能性もあります。

 

 

返済負担率は、金融機関によりけりですので、
あくまでもひとつの指標としてお考えいただければと思います。

 

 

4.勤務先の勤続年数や雇用形態

 

 

今の年収が安定したものなのかどうかを良く見られます。
安定した収入があるほど返済能力が高いと見られるので、
勤続年数が長いほど有利にはなります。

 

 

一般的な解釈では勤続が3年以上と思われていますが、
現在では1年以上から審査を受けてくれる場所もあるようです。

 

 

また、残念ながら起業間もない代表取締役や、個人事業主、
契約社員や派遣社員はその年収が安定しないことから、
融資の対象外とされてしまうことが多いようです。

 

 

将来独立をお考えであれば、その前に住宅を購入して
おいた方がいいかもしれませんね。

 

 

5.担保物件の評価

 

 

一般的に融資を受ける際、物件には担保として銀行の
抵当権をつけることになります。

 

良くある住宅ローンのトラブルとしては、
銀行の評価額以上を借りることはできなくなる。
といった問題です。

 

担保物件の評価は、基本的に“土地そのもの”
とお考えください。購入価格が高くても銀行が設定する
評価額が低ければ、その分借りられる上限も減額と
なってしまうので注意しておきましょう。

 

 

6.健康状態

 

 

なぜ健康状態をみられるかというと、
健康でないと、月々の返済が厳しいというのはもちろん、
団体信用生命保険(団信)の加入が審査の条件となるからに他なりません。

 

※団信とは?

住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または
高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が
支払い、ローンが完済となる制度。生命保険なので、
健康状態が悪い場合などは加入できないことがあります。

 

【まとめ】

 

 

いかがでしたでしょうか?

 

自分が原因で住宅ローンが満額おりないケースと、
購入する予定の住宅が原因で満額おりないケースと、
様々な要因が影響しあっていることがお分かり
いただけるかと思います。

 

 

今回の住宅ローンの審査6つのポイントは、
マイホーム購入計画のひとつの指標にしてくださいね!

埼玉の不動産 ハウス壱番館の坂口でした^^ 

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