2016/3/14特集

不動産購入・売却には、媒介契約が必須条件?坂口修


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不動産を購入する!売却する!
不動産といえば、土地・マンション・戸建て等
種類は違えど、売買契約がつきものです。

 

売主様、買主様の双務契約です。

 

購入・売却の仲介(媒介)不動産業者にお願いする場合
媒介契約を必ず交わします。

 

媒介契約の締結によって、依頼者(売主様・買主様)と
不動産業者(仲介・媒介)の間で、
細かな取り決めがあります。

 

例えば、相続でもらった土地(現在、駐車場として使用中)を、
理由があってお金に換金したい場合に、
不動産業者に査定してもらい、価格を決めてもらいます。

 

価格決定には路線価・地価公示等参考に
価格が決まります。

 

依頼者(売主様)の考えの中には、

 

A・決まった価格で販売していいのか?

B・査定してもらった不動産業者のみで、土地の販売をするのか?

C・他の不動産業者に再度、価格査定をお願いするか?

D・土地の価格が比較的同じなら、多数の不動産業社にお願いするか?

E・いつまでに換金できるのか?

F・販売方法はどのようにするのか?

G・仲介手数料はいくらかかるのか?

H・土地の販売中に、知人が購入したいと申し入れがあったら?

 

などと、上記の事を踏まえると、考えがまとまらない。

 

そんな時に、依頼者と不動産業者で取り決めるのが媒介契約です。

 

 

媒介契約には、3種類あり、
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります。

 

国土交通省が定めた『標準媒介契約書』及び、
『標準媒介契約約款』に基づく契約です。

 

そこで、今回は媒介契約について触れてみたいと思います。

 

■専属専任媒介契約とは?

 

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、
業者以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。

 

依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を
締結することができません。

 

業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

 

■専任媒介契約とは?

 

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、
業者以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。

 

依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を
締結することができます。

 

業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

 

■一般媒介契約とは?

 

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、
業者以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。

 

依頼者は、自ら発見した相手方と
売買又は交換の契約を締結することができます。

 

■媒介契約の種類をまとめると

  

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×
有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内
業務処理状況の報告 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構への物件登録義務 ×(注1)  ○(注2) ○(注3)

 

(注1)・指定流通機構に登録するとした場合は、登録する義務があります。

 

(注2)・媒介契約締結日の翌日から7日以内に登録(業者の休業日は含みません)

 

(注3)・媒介契約締結日の翌日から5日以内に登録(業者の休業日は含みません)

 

※指定流通機構:取引物件について一定の事項を登録すること。

(指定流通機構に登録することにより、証明書が発行されます。)

 

※ちなみに有限会社ハウス壱番館では、宅地建物取引業協会の

 公益社団法人埼玉県宅地建物取引業協会に所属していますので、

 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)に登録しております。

 

専任媒介契約や、専属専任媒介契約は

他の不動産業者に重ねて依頼することができないので、

不動産業者間の情報交換をするネットワークシステム(レインズ)を利用して、

幅広く検索できる様にすることを義務付けています。

 

■総括

いかがでしたか?

 

媒介契約の種類により、

 

①他業者への依頼をするか?

②自己で購入希望者を見つけることができるか?

③販売活動の状況を報告してもらえるか?

④指定流通機構(レインズ)への登録をするのか?

 

以上4項目を見極め、上手に不動産会社と
お付き合いしたいですね。

 

終わりに、先日新聞を見ていると面白い記事がありました。
それは、『中古住宅 物件を囲い込み』と題する記事です。

 

売却を依頼された不動産仲介業者が、物件を他社に紹介しない
『囲い込み』が問題になっているとのことでした。

 

囲い込みは、売主様・買主様に不利益になり、
売却が遅れ値下がりにつながります。

 

そんな中、平成28年1月より、指定流通機構(レインズ)に
防止策が導入されました。

 

物件の情報に、公開中(募集中)・購入申し込みあり(商談中)と
表示されるようになり、売主様が閲覧し確認できるようになりました。

 

媒介契約を結んだ際は、早期売却・早期購入ができますように。

 

他人ごとではありません。
親身になって販売活動を行います。

 

 

埼玉の不動産 ハウス壱番館の坂口でした^^

 

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